Die Grundsteuer wird grundsätzlich auf das Eigentum oder die Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Die Grundsteuer gehört zu den umlegbaren Betriebskosten und kann zu 100 Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Insofern kann die Grundsteuerreform auch indirekt den Mieter im Zuge der Betriebskostenumlage betreffen.

Sowohl im Bundesrecht als auch im Landesgrundsteuergesetz wird die Grundsteuer wie im bisherigen Recht in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

• Bewertungsverfahren: Die Finanzämter stellen den Grundsteuerwert fest. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Grundsteuerwertbescheids.
• Messverfahren: Auf der Grundlage des Grundsteuerwerts wird von den Finanzämtern der Messbetrag berechnet. Das Verfahren endet mit dem Erlass eines Messbescheids.
• Festsetzung der Grundsteuer: Die Gemeinde errechnet die Grundsteuer, indem sie den Messbetrag mit dem vom Gemeinderat beschlossenen Hebesatz multipliziert. Der Grundsteuerbescheid legt dann die Grundsteuer gegenüber dem Steuerpflichtigen fest.

Für das Grundvermögen (Grundsteuer B) hat der Landesgesetzgeber in Baden-Württemberg mit dem modifizierten Bodenwertmodell einen eigenen Weg gewählt. Bei diesem Modell wird die Grundstücksfläche mit dem vom örtlichen Gutachterausschuss auf den 01. Januar 2022 festgestellten Bodenrichtwert multipliziert. Die Gebäudewerte auf den entsprechenden Grundstücken sind dabei nicht relevant. In Baden-Württemberg bleibt die Bebauung eines Grundstücks und damit der Gebäudewert in der Bewertung unberücksichtigt. Der sich ergebende Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) wird mit der sogenannten Steuermesszahl vervielfacht. Für diese ist insbesondere bei bebauten Wohngrundstücken ein Abschlag von 30 Prozent vorgesehen.

Beispiel: Grundsteuer = Grundsteuermessbetrag (siehe Bescheid vom Finanzamt) x Hebesatz (entscheidet der Gemeinderat)

Die Höhe des Hebesatzes wurde vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 27. November 2024 beschlossen. Der ab 01. Januar 2025 gültige Hebesatz beträgt 175 von Hundert. Das bedeutet, dass der Steuermessbetrag mit dem Faktor 1,75 multipliziert wird. Damit erfolgt eine aufkommensneutrale Umsetzung der Grundsteuerreform.

Die Landesregierung hatte im Vorfeld an die Kommunen appelliert, im Zuge der neuen Regelung des Landesgrundsteuergesetz keine Mehreinnahmen gegenüber dem bisherigen Grundsteueraufkommen anzustreben (sogenannte Aufkommensneutralität).

Der neue Hebesatz gilt erst mal für das Kalenderjahr 2025. Er besitzt - sofern keine Änderung beschlossen wird - auch über das Jahr 2025 hinaus seine Gültigkeit. Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass aufgrund einer sich verändernden Haushaltslage eine Anpassung der Steuerhebesätze erforderlich werden könnte. Insofern wird die Gemeinde regelmäßig eine Überprüfung der Hebesätze unter Berücksichtigung der Haushaltssituation vornehmen und gegebenenfalls eine Korrektur der Hebesätze veranlassen.

Die konkrete Grundsteuer ergibt sich aus der Multiplikation des Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz. Die Höhe des Hebesatzes allein sagt daher nichts darüber aus, ob mehr oder weniger Grundsteuer als bisher zu zahlen ist. Zudem lässt sich aus der Höhe des Hebesatzes nicht ableiten, ob die Gemeinde beabsichtigt, mehr, weniger oder gleich viel an Grundsteuer wie bisher einzunehmen.

Einerseits kann es, aufgrund der örtlichen Gegebenheiten, mit einem deutlich niedrigeren Hebesatz als zuvor möglich sein, das bisherige Grundsteueraufkommen zu erzielen. Andererseits kann in anderen Gemeinden ein deutlich höherer Hebesatz als zuvor nötig sein, um das Aufkommen in bisheriger Höhe zu erreichen.

Nein, in der Stadt Schriesheim erfolgt insgesamt eine aufkommensneutrale Umsetzung. Der künftige Hebesatz wurde dementsprechend kalkuliert.

„Aufkommensneutralität“ bedeutet, dass die Einnahmen einer Kommune nach der Reform der Grundsteuer in etwa so hoch sind wie davor. Aufkommensneutralität bedeutet allerdings nicht, dass es keine Belastungsverschiebungen bei den Eigentümerinnen und Eigentümern gibt.

Auch bei angestrebter Aufkommensneutralität kann es teilweise zu „Belastungsverschiebungen“ gegenüber der bisherigen Rechtslage sowie zwischen den Nutzungen und Lagen der Grundstücke kommen. Daher gibt es Grundstücke, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist, und solche, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Belastungsverschiebungen treten als Konsequenz aus der Umsetzung des Bundesverfassungsgerichtsurteils grundsätzlich in allen Grundsteuer-Modellen auf. Allerdings ist die Höhe der Belastungsverschiebungen im Bereich der Grundsteuer B auch Ausdruck des Bodenwertmodells des Landesgrundsteuergesetzes, bei dem die Gebäudewerte nicht berücksichtigt werden.

Da ausschließlich die Bodenwerte maßgeblich sind, führt beispielsweise eine Bebauung mit einem hochwertigen Neubau nicht zu einer höheren Grundsteuerbelastung für den Steuerpflichtigen. Allerdings hat auch ein einfaches und älteres Gebäude für den Steuerpflichtigen keinen Einfluss auf eine geringere Grundsteuerbelastung. Änderungen in der Höhe der Grundsteuer kann es daher auch dann geben, wenn die (Gesamt-) Aufkommensneutralität vor Ort gegeben ist.

Das Finanzministerium veröffentlicht auf seiner Website ein Transparenzregister zu den Hebesätzen für die neue Grundsteuer 2025. Es zeigt, wie hoch der Hebesatz einer bestimmten Kommune festgesetzt werden müsste, um aufkommensneutral zu sein. Für die mathematische Berechnung greift das Transparenzregister zurück auf die alten Grundsteuermessbeträge, die von den Kommunen ans Statistische Landesamt gemeldeten Hebesätze für das Jahr 2024 sowie die Grundsteuermessbeträge, die die Finanzämter für die neue Grundsteuer bislang ermittelt haben. Derzeit liegen noch nicht alle neuen Grundsteuermessbeträge vor. Deshalb zeigt die Übersicht auch keinen exakten Wert an, sondern eine Bandbreite an möglichen Hebesätzen.

Zum Transparenzregister des Finanzamtes Baden-Württemberg 

Die Gründe für eine Abweichung vom Hebesatzkorridor des Transparenzregisters, trotz angestrebter Aufkommensneutralität, können unter anderem darin liegen, dass bei der Berechnung des aufkommensneutralen Hebesatzkorridors seitens des Finanzministeriums ausschließlich Grundsteuerobjekte berücksichtigt wurden, bei denen sowohl nach altem Recht als auch nach neuem Recht ein Messbetrag zum Zeitpunkt der Veröffentlichung festgesetzt war.

Darüber hinaus wurden bei der Ermittlung des bisherigen Grundsteueraufkommens 2024 als Bezugsgröße für die Aufkommensneutralität veraltete Messbeträge aus dem Jahr 2022 herangezogen. Im Gegensatz zum Transparenzregister hat die Verwaltung bei der Berechnung des aufkommensneutralen Hebesatzes zusätzlich die noch festzusetzenden Messbeträge für 2025 sowie zukünftige Änderungen beispielsweise aufgrund von Entscheidungen des Finanzamts über eingegangene Einsprüche berücksichtigt.

In der Vergangenheit wurden die Hebesätze der umliegenden Gemeinden als Kennzahl zum Vergleich herangezogen. Die Veränderung zwischen dem bisherigen Hebesatz und dem für das Jahr 2025 aufkommensneutralen Hebesatz variiert selbst zwischen benachbarten Gemeinden – je nach Entwicklung der Bodenrichtwerte in den jeweiligen Gemeinden während der letzten Jahrzehnte. Daher ist ein Vergleich der Hebesätze umliegender Gemeinden kaum noch aussagekräftig.

Die Grundsteuerbescheide werden im Januar 2025 von der Verwaltung versendet.

Im Zuge der Grundsteuerreform wurden der Grundsteuerwert beziehungsweise Grundsteuermessbetrag vom Finanzamt ermittelt und den Steuerschuldnern jeweils mit Bescheid mitgeteilt. Die Daten dafür haben die Steuerschuldner in ihrer Grundsteuererklärung angegeben.

Bei Fragen oder Einwendungen zum Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise Grundsteuermessbescheid ist das Finanzamt der richtige Ansprechpartner.

Die Gemeinde ist an den Grundsteuermessbescheid gebunden, auch wenn Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid beziehungsweise Grundsteuermessbescheid eingelegt wurde. Bei erfolgreichem Einspruch wird der Grundsteuerbescheid von Amts wegen geändert.

Der Hebesatz, mit dem der Messbetrag multipliziert wird, wird durch die Gemeinde festgelegt. Bei Fragen zum Hebesatz oder der konkret festgesetzten Grundsteuer, ist der Ansprechpartner die Veranlagungsstelle im Rathaus.

In Bezug auf den von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz wenden Sie sich bitte unmittelbar an die Stadtverwaltung Schriesheim.

Senden Sie Ihre Anfrage dann bitte per E-Mail an kasse(at)schriesheim.de oder wenden Sie sich an die folgende Hotline der Stadtverwaltung Schriesheim: 06203 602-154. Diese ist von Montag bis Freitag von 9:00 Uhr bis 12:00 Uhr erreichbar.