Städtebauförderung

Ein Sanierungsgebiet ist ein abgegrenztes Gebiet, in dem die Stadt bzw. ihr Sanierungsträger städtebauliche Ordnungs- und Sanierungsmaßnahmen durchführt, um städtebauliche und soziale Missstände, städtebauliche Funktionsverluste oder funktionelle Schwächen zu beheben, wesentlich zu verbessern oder umzugestalten (vgl. § 136 BauGB).

Städtebauliche Missstände liegen nach § 13 Abs. 2 BauGB vor, wenn

• das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen auch unter Berücksichtigung der Belange und der Klimaanpassung nicht entspricht.
• das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen dienen dem Wohl der Allgemeinheit. Sie sollen zu Folgendem beitragen:

• Die Entwicklung von baulicher Struktur in allen Teilen des Bundesgebietes nach den allgemeinen Anforderungen an den Klimaschutz und die Klimaanpassung sowie nach den sozialen, hygienischen, wirtschaftlichen und kulturellen Erfordernissen
• Die Verbesserung der Wirtschafts- und Agrarstruktur
• Die Anpassung der Siedlungsstruktur an den Erfordernissen des Umweltschutzes, den Anforderungen an gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen der Bevölkerung und der Bevölkerungsentwicklung
• Die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile, die verbesserte Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes und die Beachtung der Erfordernisse des Denkmalschutzes.

Die öffentlichen und privaten Belange sind gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen.

Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen nach den §§ 136 ff. BauGB können in zwei verschieden ausgeprägten Verfahren ablaufen: Im vereinfachten oder umfassenden Sanierungsverfahren entsprechend der Festlegung in der Sanierungssatzung.

Das vereinfachte Verfahren dient in der Regel dazu, den Bestand im Sanierungsgebiet zum Beispiel durch Erhaltung, Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden zu verbessern (siehe Sanierungsgebiete Ortsmitte Altenbach und Ortsmitte Ursenbach).

Das umfassende Sanierungsverfahren wird in der Regel gewählt, wenn eine erhebliche Gebietsumgestaltung angestrebt wird. Dieses Verfahren ermöglicht außerdem die Anwendung von besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften (§§ 152 ff. BauGB), wenn ansonsten die Durchführung der Sanierung erschwert wäre (§ 142 Abs. 4 BauGB). In Schriesheim hat man für das Sanierungsgebiet „Talstraße“ das umfassende Verfahren gewählt.

Beide Verfahren ähneln sich in ihrem Aufbau und Ablauf. Allerdings ist die Gemeinde im umfassenden Verfahren zur Abschöpfung der aus der Sanierung resultierenden Bodenwerterhöhung durch einen Ausgleichsbetrag verpflichtet (§ 154 Abs. 1 BauGB).

1. Phase: Vorbereitung (§140 BauGB)

• Vorbereitende Untersuchungen (§141 BauGB)
  • Entwicklung von Beurteilungskriterien zu Vor- und Nachteilung und Durchführbarkeit
  • Beschluss des Gemeinderats
  • Öffentliche Bekanntmachung
• Bestimmung der Ziele und Zwecke der Sanierung (§142 BauGB)
• Städtebauliche Planung (§§ 3, 8, 10 BauGB)
• Erörterung der beabsichtigten Sanierung (§§ 137 – 139 BauGB)
• Gegebenenfalls Erstellung eines Sozialplans (§180 BauGB)

2. Phase: Durchführung (§146 BauGB)

• Erlass der Sanierungssatzung (§142 BauGB)
  • Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes (Abs. 1 und 2)
  • Zeitablauf für die Sanierung (Abs. 3)
• Kosten- und Finanzierungsübersicht (§149 BauGB)
• Ordnungsmaßnahmen (§147 BauGB)
• Baumaßnahmen (§148 BauGB)

3. Phase: Abschluss und Abrechnung

• Aufhebung der Sanierungssatzung (§162 BauGB)
• Förderungs- und beitragsrechtliche Abrechnung
• Erhebung von Ausgleichsbeträgen (§§ 153-155 BauGB) und Überschussrechnung nach § 156a BauGB (nur im umfassenden Verfahren)

In der Regel besteht ein Sanierungsgebiet nicht länger als 15 Jahre. Wenn jedoch nach diesem Zeitraum noch ein entsprechender Entwicklungsbedarf besteht, kann diese Zeitspanne auch länger definiert und begründet werden.

Die Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet ist aufzuheben, sobald die Sanierung durchgeführt ist und die Sanierungsziele erreicht wurden. Das Sanierungsgebiet wird geschlossen und die Gesamtmaßnahme abgerechnet. Der Sanierungsvermerk wird im Grundbuch gelöscht.

Nein, Hausbesitzer und Hausbesitzerinnen sind nicht dazu verpflichtet, ihr Haus zu sanieren. Allerdings gibt es im Rahmen eines Städtebauförderprogramms Anreize, einen hohen Sanierungsstau durch finanzielle Zuschüsse und steuerliche Abschreibungen kostengünstiger zu beheben.

Die Stadt Schriesheim teilt gemäß § 143 Abs. 2 BauGB dem zuständigen Grundbuchamt die beschlossene Sanierungssatzung mit und bittet, den sogenannten Sanierungsvermerk in die Grundbücher der im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes gelegenen Grundstücke einzutragen. Die betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümer erhalten eine Mitteilung des Grundbuchamtes über die entsprechenden Eintragungen.

Der Sanierungsvermerk hat lediglich eine Informations- und Sicherungsfunktion für den Grundstücksverkehr. Das betroffene Grundstück ist dadurch nicht von unmittelbaren rechtlichen Wirkungen betroffen. Mit dem Sanierungsvermerk ist eine rechtliche Veränderung der Grundbucheintragungen nur mit Zustimmung der Stadt möglich. Der Genehmigungsvorbehalt ermöglicht es der Stadt, erschwerende Veränderungen im Sanierungsgebiet, die den Sanierungsablauf negativ beeinfluss würden, zu unterbinden oder einzudämmen.

Nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens wird der Sanierungsvermerk im Grundbuch gelöscht, ohne dass Kosten für die Eigentümerinnen und Eigentümer entstehen.

Im vereinfachten Sanierungsverfahrens (zum Beispiel Sanierungsgebiete Ortsmitte Altenbach und Ortsmitte Ursenbach) erfolgt keine Eintragung eines Sanierungsvermerks.

Liegt ein Objekt in einem Sanierungsgebiet, wird mit förmlicher Festlegung im Grundbuch ein Sanierungsvermerk eingetragen. Bei Immobilienkäufen und -verkäufen hat die Stadt Schriesheim ein Recht, Einfluss zu nehmen, damit das Objekt den Zielen im Sanierungsgebiet dient. Die Stadt Schriesheim wird um Stellungnahme gebeten und es besteht die Möglichkeit, für die Kommune ein Vorkaufsrecht auszuüben.

In einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet ist bei der Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung sowie der Beseitigung von baulichen Anlagen eine sanierungsrechtlichen Genehmigung gemäß § 144 BauGB notwendig.

Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer müssen zur Finanzierung der Sanierung an die Kommune einen Ausgleichsbetrag (§ 154 BauGB) zahlen, welcher durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts ihres Grundstücks entspricht.

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks besteht aus der Differenz zwischen dem:

• Anfangswert = Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre

und dem

• Endwert = Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt.

Der Ausgleichsbetrag ist nach Abschluss des städtebaulichen Sanierungsverfahrens zu entrichten. Die Kommune schöpft die Werterhöhung ab und finanziert damit die Sanierung.

Zahlungspflichtig ist, wer zu dem Zeitpunkt, in dem die Aufhebung der Sanierungssatzung bekannt gegeben wird, Eigentümerin oder Eigentümer eines Grundstücks in dem betroffenen Sanierungsgebiet ist.

Für die Zahlung ist nicht relevant, ob die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer eine Förderung erhalten hat.

Es besteht die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen.

Im vereinfachten Sanierungsverfahren sind keine Ausgleichsbeträge zu entrichten.

Mit der förmlichen Festsetzung eines Sanierungsgebietes nach BauGB können die erhöhten steuerlichen Abschreibungen nach dem Einkommensteuergesetz (zum Beispiel bei den Sanierungsgebieten Talstraße, Ortsmitte Ursenbach, Ortsmitte Altenbach) und Fördermittel aus dem Landessanierungsprogramm (nur Sanierungsgebiet Talstraße) in Anspruch genommen werden.

Zur Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gewährt die Stadt Schriesheim im Rahmen der Förderung durch das Landessanierungsprogramm nicht rückzahlbare Zuschüsse.

Förderfähig sind insbesondere folgende Maßnahmen:

• Wärmedämmung (zum Beispiel Fassade, Fenster, Dach)
• Heizungsmodernisierung inklusive Haustechnik (ausgenommen sind fossile Heizkessel)
• Erneuerung Sanitärinstallation
• Modernisierung Elektroinstallation (Leitungsnetz)
• Verbesserung Lärmschutz (zum Beispiel Schallschutzfenster)
• Instandsetzung der Gebäudesubstanz

Die Aufstellung ist nicht als abschließend zu betrachten.

Die Förderung von Sanierungsmaßnahmen richtet sich grundsätzlich nach den vom Wirtschaftsministerium erlassenen Städtebauförderrichtlinien und erfolgt nur innerhalb des abgegrenzten Sanierungsgebietes. Auf dieser Grundlage in Verbindung mit den Ergebnissen der vorbereitenden Untersuchungen hat der Gemeinderat von Schriesheim in seiner Sitzung am 10. April2019 folgendes Förderkonzept für Gebäude festgelegt:

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen:

• Kostenerstattungsbetrag in Höhe von maximal 30% der zuwendungsfähigen Kosten bis zu einem Betrag von max.ímal 20.000 EUR bei Wohnnutzung
• Kostenerstattungsbetrag in Höhe von maximal 25% der zuwendungsfähigen Kosten bis zu einem Betrag von maximal 20.000 EUR bei sonstigen Nutzungen
• Gefördert werden auch Maßnahmen zur Berücksichtigung altersgerechter Unterbringung beziehungsweise zur Schaffung einer barrierefreien Nutzung (nach DIN 18025 Teil 2 für barrierefreie Wohnungen nicht rollstuhlgerecht mit Anerkennung eines Treppenliftes alternativ zum Aufzug).
  Werden diese Maßnahmen im Zusammenhang mit einer Fassadensanierung durchgeführt, kann eine Erhöhung des Förderbetrags um 7.500 EUR unter Berücksichtigung der Fördersätze erfolgen.

Ordnungsmaßnahmen – Abbruch- und Abbruchfolgekosten:

Kostenerstattung in Höhe von maximal 50% der zuwendungsfähigen Kosten bis zu einem Betrag von maximal 20.000 EUR. Die Förderung erfolgt nach gesonderter Abstimmung, vorranging im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau. Es erfolgt keine Erstattung des Gebäuderestwertes.

Steuerliche Vorteile in Sanierungsgebieten:

Es können die erhöhten steuerlichen Abschreibungen nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) in Anspruch genommen werden:

• Für vermietete oder betrieblich genutzte Gebäude gilt § 7h EstG: Erhöhte Absetzung der Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von bis zu 100% innerhalb eines Zeitraums von zwölf Jahren.
• Für selbstgenutzte beziehungsweise -bewohnte Gebäude gilt §10f EstG: erhöhte Abzug von Aufwendungen als Sonderausgaben bis zu 90% innerhalb von 10 Jahren.
• Gemäß §11a EstG ist außerdem die Verteilung von Erhaltungsaufwand auf 2-5 Jahre möglich.

Wichtig: Bei Baudenkmälern gelten besondere steuerliche Regelungen.

Grundsätzlich können nur Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne des §177 BauGB geltend gemacht werden. Das heißt, bei den geplanten Maßnahmen muss es sich grundsätzlich um Vorhaben handeln, die eine nachhaltige Aufwertung der Bausubstanz und eine Nutzungsverbesserung bewirken.

Ja, neben der Städtebauförderung können weitere Fördermittel genutzt werden.

Um eine Förderung zu erhalten und um die Kosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen steuerlich geltend machen zu können, benötigen Sie eine Modernisierungsvereinbarung oder eine Vereinbarung über Ordnungsmaßnahmen mit der Stadt Schriesheim.

Reichen Sie den ausgefüllten Antrag „Beantragung von Fördermitteln bzw. einer Steuerbescheinigung“, sowie alle dort geforderten Unterlagen bei der Bauverwaltung der Stadt Schriesheim (sanierung(at)schriesheim.de) ein.

Nachdem der Sanierungsbeauftragte die Modernisierungsbedürftigkeit des Gebäudes festgestellt hat, schließen Sie eine schriftliche Modernisierungsvereinbarung mit der Stadt Schriesheim ab.

Hinweis: Seitens des Regierungspräsidiums gibt es eine sogenannte „Bagatellgrenze“ von ca. 35.000 EUR. Bei förderfähigen Kosten unter dieser Grenze besteht kein Anspruch auf eine Förderung. Es kann aber eine Vereinbarung mit den erhöhten steuerlichen Vorteilen nach dem Einkommenssteuergesetz (EStG) abgeschlossen werden.

Wichtig: Erst nach Abschluss der Vereinbarung und Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung darf mit dem Vorhaben begonnen werden! Als Maßnahmenbeginn gelten bereits die Auftragsvergabe und der Materialeinkauf.

Nach Beendigung der Maßnahme können Sie dann die Ausstellung der Steuerbescheinigung beantragen.

Die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen ist Aufgabe der Gemeinde. Hierzu gehören:

• Bodenordnung = Regelung der Eigentumsverhältnisse von Grund und Boden und deren Neuordnung.
• Umlegung = gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren zur Arrondierung und Schaffung von nutzbaren Grundstücksparzellen
• mzug von Bewohnern und Betrieben
• Freilegung von Grundstücken
• Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen
• Sonstige Maßnahmen, die notwendig sind, damit Baumaßnahmen durchgeführt werden können.

Die Gemeinde darf die Ordnungsmaßnahmen ganz oder teilweise den Eigentümerinnen und Eigentümer überlassen.

Modernisierung = Verbesserung des Zustandes und Gebrauchswerts einer baulichen Anlage.

Instandsetzung = Wiederherstellung eines früher vorhandenen Zustandes einer baulichen Anlage.